Immobilier locatif : les atouts du meublé

A juste titre, les vérités d’hier ne sont pas celles d’aujourd’hui, ni celles de demain. Demeurent quelques points sur lesquels les professionnels sont unanimes. Parmi eux, les avantages liés à la location meublée. Pour en savoir plus sur le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) nous avons interrogé P.Lanier, fondateur de l’agence Urban Séjour, spécialiste de la location temporaire ou au mois d’appartements meublés sur Lyon et sa région. « Les propriétaires nous confient leurs biens pour des locations de courte, moyenne ou longue durée. Ils doivent être particulièrement bien adaptés pour des séjours professionnels, touristiques et culturels, et totalement équipés, de la petite cuillère jusqu’au linge de maison. Louer en meublé, c’est notamment faire le choix d’une opportunité fiscale. »

A la clé une déduction des charges (travaux, frais de copropriété, coût de l’emprunt, taxe foncière…) et des amortissements des du prix de l’appartement dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui opte pour le régime réel (valable aussi pour les LMP). Le régime micro-BIC lui fait bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives et de 71 % si le logement est classé en « meublé de tourisme », ce dernier statut permettant également de bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière dans certaines communes.

Des conditions à respecter.

Pour bénéficier de ce statut LMNP, le bien doit être meublé et équipé avec les éléments indispensables à la vie courante du locataire (électroménager, literie, ustensiles de cuisine, vaisselle, luminaires, volets occultants dans les chambres,…, le tout en bon état) Un décret, entré en vigueur le 1er septembre 2015 en fixe notamment la liste. Autre condition pour en bénéficier, les recettes locatives doivent être inférieures à 23.000 € par an ou représenter moins de la moitié des revenus globaux. Si les recettes locatives sont supérieures à 23.000 € par an et si leur montant dépasse celui des autres revenus, alors le propriétaire passe obligatoirement au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). « Pour cette raison, certains bailleurs préfèrent limiter les revenus locatifs pour continuer à bénéficier des avantages du statut LMNP. » constate P. Lanier.

Celui-ci souligne également l’intérêt de confier sa location à une agence immobilière spécialisée, pratique qui permet de réduire le montant de ses cotisations sociales. « A cela s’ajoute le fait de confier son logement à des professionnels spécialisés en fonction de sa typologie. Un appartement, en fonction de sa situation, de son aménagement peut-être particulièrement adapté à des locations de courte durée pour une clientèle d’affaires et dans ce cas mieux vaut confier sa location à de spécialistes qui en connaissent les rouages et répondent à une demande spécifique. » L’encadrement des loyers vient aussi créer des disparités avec un plafonnement imposé qui échappe au « meublé de tourisme ». « Et impossible de changer l’usage et de basculer en meublé de tourisme si le logement est situé dans l’hypercentre de la métropole et fait plus de 60 m2 . » Si pour certains bailleurs qui ont investi dans des quartiers où le prix au mètre carré est très élevé, l’encadrement des loyers risque d’avoir un fort impact sur la rentabilité du bien, la location meublée demeure attractive pour des investisseurs. « Il ne faut pas forcément raisonner en terme de rentabilité immédiate. L’investissement immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine avec des avantages.